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澳5(www.a55555.net):成都写字楼上半年净吸纳量下降逾6成 整体空置率升至18.2%

admin2022-07-1516

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  7月14日,CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年成都房地产市场报告》,解析成都房地产市场最新发展状况与趋势。其中,成都优质写字楼上半年净吸纳量下降逾6成,整体空置率较2021年底升至18.2%;零售物业市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。

  对此,世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示,2022上半年,疫情零星反复,叠加宏观环境的不明朗,成都房地产市场挑战重重,办公、商业及仓储市场的需求均走低。

  尽管如此,谢凌认为,市场在挑战中孕育变革机遇,特别是产业结构重塑所衍生的新动能开始逐步投射到房地产市场。此外,城市更新大背景下,存量物业焕新亦从可持续发展的层面带动产业落地。借此,实时洞察市场趋势,紧抓本土机遇,将是下半年成都市场的制胜关键。

  净吸纳量仅录得约4.7万㎡

  上述报告指出,2022上半年,随着向荣中心及高新创合中心的交付,为成都优质写字楼市场带来11.7万㎡的新增供应。但受春节后疫情零星反复、宏观环境不明确及持续性行业调整的影响,今年上半年,成都写字楼净吸纳量仅录得约4.7万㎡,较2021下半年显著下降64.6%。

  具体分季度看,一季度受到的影响最大,科技、房地产等行业调整所带来的大面积退租风波过后,净吸纳量仅录得1.1万㎡;二季度,新增供应的良好预租以及退租接近尾声,共同推动市场活跃度微升,净吸纳录得约3.6万㎡,不过甲级楼吸纳量由负转正。因此,成都写字楼市场整体空置率较去年底上升0.6个百分点至18.2%。

  在租金方面,金融城及大源的区域价值及持续的低空置率,使得租金在市场波动中保持韧性;但着眼市中心,由于商贸业、餐饮等受疫情影响较为严重的行业多聚集于此,且区域持续高空置率,部分业主以价换量,带动全市优质写字楼平均账面租金较去年底下跌0.3%,至83.8元/㎡/月。

  新形势下,透过新增租赁市场的变化,也显示出成都产业的重构迹象。新增租赁需求数据显示,TMT、专业服务、金融业为2022上半年甲级写字楼前三大需求来源,分别占比24.8%、18.9%、11.3%。

  其中,TMT占比进一步收缩,但工业互联网的主导性愈发明显,上升至七成,大数据、人工智能、区块链、物联网的办公需求实现快速增长;金融业增长显著,同比上升9.1个百分点;消费服务、酒店餐饮、消费品制造业的占比较去年下半年分别上升2.8%、1.6%、1.2%。世邦魏理仕认为,上述需求结构变化趋势的延续性是未来市场发展的核心动能支撑。

  2022年5月,《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划(2021-2025年)》发布,这就明确了成都将着力打造城市人民宜业的示范区。世邦魏理仕成都顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐介绍,成都正在积极培育城市产业发展新动能,数字“智”造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机,继而在未来中长期衍生办公需求,同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。

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  经历多年发展,目前成都优质写字楼规模已居全国第五位,仅次于北上广深一线城市。报告指出,早期交付的楼宇在硬件、运营等方面均面临较大的市场竞争压力,目前楼龄十年以上的优质写字楼数量达到36栋,成都已逐步迈入存量时代。展望2022年下半年,市场预计迎来约26万㎡的新增供应,新交付项目将集中在金融城和东大街,其中金融城时隔两年再迎甲级写字楼供应。

  零售物业进阶社交休闲场

  在零售领域,2022上半年,攀成钢区域首个购物中心环贸ICD开业,为成都零售物业市场带来约12万平方米的新增供应。

  从需求端来看,宏观环境不明确导致消费走低,以及疫情零星反复障碍跨城市旅游,品牌的扩张需求放缓,尤其是服饰及大型正餐品牌。上半年,成都零售物业市场净吸纳量为负值,市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。其中,教育、正餐和服饰需求半年环比下降最大,分别下降了4.8%、4.5%和2%。

  分区域看,次级、近郊商圈此番影响较大,空置率较去年底分别上升0.4、1.4个百分点;而核心商圈的空置率微涨0.2个百分点则主要是因为业主主动性的大规模调整所致。相应地,成都市购物中心首层平均租金增长承压,较去年底下跌0.4%;其中次级、近郊商圈的均下跌0.7%;以春熙路、盐市口为代表的核心商圈强者恒强,租金逆势中微涨0.2%。

  报告指出,按品牌新增店铺数看,零售业态占比42.1%,奢侈品牌布局“双店”并带来特殊业态,主要是下午茶、酒吧等增加消费者社交及驻足的餐饮及休闲品类;沙龙香氛成继美妆护肤后又一新宠品类,如FredericMalle、Kilian等;露营风席卷全城,运动户外品牌持续活跃,且愈发聚焦细分专业领域,如瑜伽、跑步、登山、滑雪等;本土潮牌崛起,如1807等品牌积极布局。

  餐饮业态占比37.1%,新一轮外来餐饮进入成都扩张,折射出本土包容性;咖啡茶饮积极扩张,多点多店布局;中式国潮点心维持活跃态势,并孵化创意门店,如集市店等;本土特色餐饮携年轻化运营方式,挤进购物中心。

  体验业态占比15.9%,潮流驱动街舞教室延续扩张趋势;沉浸式体验仍为主流,在融合多业态的尝试下,衍生亲子、剧场、电竞、脱口秀等更多细分场景;健康理念愈发受重视,促使产后护理、推拿、口腔及类医美等体验品类积极拓店。此外,主力店占比4.9%,新能源汽车品牌扩张最为活跃,上半年录得新设门店逾20家;电影院积极跨界,比如与餐饮业态携手,故愈发精品化、场景化。

  展望2022下半年,成都零售物业市场将迎来约64.3万㎡的新增供应,届时市场总存量将突破1000万㎡;其中,71.5%的新增供应将落于城南,包括备受瞩目的成都SKP、大魔方等优质项目,继而有望推动交子公园商圈实现跨越式发展。由此,高位供应或将带动市场竞争进一步加剧。

  世邦魏理仕认为,此轮疫情后,消费者诉求再次演变,消费愈发回归街头、走向社区,零售物业或将从“渠道”进阶成“社交休闲场”;同时,众多消费新趋势已站上“风口”,品牌方迎来迭代新周期,此轮新品类孵化进一步玩转跨界、融合,以及吸纳更多生活新理念。

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